유튜버 ‘경매대마왕’의 부동산경매 실전 노하우

초보자, 베테랑 모두 봐야 하는 경매 필독서

경매하는 법이 아닌 경매로 돈 버는 법!

구독자 23만 유튜버 경매대마왕, 대한민국 부동산 경매 1위 굿프렌드 심태승 부원장의 투자 노하우가 완벽히 공개됐다. 부동산으로 부자가 되기 위해 가져야 할 투자 마인드부터 경매에서 이득을 내기 위해 필요한 상황별 대처방법까지 지난 20년간 저자 스스로가 돈을 벌며 알게된 투자 비법을 아낌없이 전수한다.

이 책은 부동산경매를 전혀 모르는 사람도 이해할 수 있도록 부동산과 경매에 대한 개념도 쉽고 충실하게 설명하고 있어 경매입문자에게 최고의 안내서가 될 것이다. 또한 다른 데서 배울 수 없는 경매 수익의 비밀을 밝히고 있어 베테랑 경매인들도 꼭 읽어봐야 한다.

항고소송이 걸리는 물건, 경매기일이 계속 연기되는 물건, 그동안 당신이 별로라고 생각했던 그 물건이 사실은 ‘대박물건’이었다는 것을 알고 있는가? 경쟁자들 몰래 자신만의 블루오션을 개척해 수익을 쓸어담는 저자만의 방법을 배우다보면 기존에 우리가 갖고 있던 부동산과 경매에 대한 편견은 산산이 부서지게 된다. 그리고 부자가 되는 길은 아주 가까이 있음을 깨닫게 된다.

이 책은 최근 경매투자자 사이에 떠오르고 있는 NPL 투자에 대한 내용도 충실히 다룬다. 부동산경매와 NPL을 연계한 수익증대 비법을 풀어내고 있어 부동산경매 투자자에게 큰 도움이 될 것이다.
 

머리말 - 내 꿈은 나로 인해서 많은 사람이 부자가 되는 것

1장 당신을 부자로 만들어줄 부의 마인드

01 당신 앞에 놓인 부의 기회를 잡아라

02 저축만 하면 불행한 노후를 맞이한다

03 어떤 땅이든 갖고만 있으면 3,000배 올랐다

04 안 된다 할 때 세종시 샀으면 50배 벌었다

05 사는 시기와 파는 시기는 따로 있다

06 긍정적 마인드를 가지면 뭘 해도 돈이 벌린다

07 경매가 나쁘다는 편견을 버려라

08 돈 없는 20대가 경매로 성공하기 더 쉽다

실전투자 따라잡기 - 2년 만에 3.9배 오른 마포구 빌라

2장 부동산 경매를 둘러싼 이해관계

09 경매 제도는 누구 때문에 만들어졌는가?

10 근저당권 설정만 잘 하면 돈 잃지 않는다

11 9천원짜리 땅도 있다고?

12 낙찰받은 경매도 취소될 수 있다

13 경매 중에 채무자가 빚을 갚아버렸네

14 헛걸음 시키는 물건이 대박 물건이다

15 법원이 자꾸 경매 일정을 연기시키는 이유는?

16 좋은 물건을 가려내는 안목을 길러라

실전투자 따라잡기 - 5억의 수익을 만든 토지 용도변경

3장 경매 절차 속에 숨어있는 진실

17 감정가로 나온 물건을 잡아채야 돈을 번다

18 잔금을 내기 전까진 내 물건이 아니다

19 항고 소송으로 보증금만 내고 11억 벌었다

20 경매 수익의 핵심은 대출에 달려있다

21 낙찰받은 집에 거주자가 있을 땐 ○○○○해라

22 근저당권보다 아래 있는 등기는 볼 필요 없다고?

23 경매 매각금액은 누가 가져갈까?

실전투자 따라잡기 - 골칫덩이 땅 다듬어서 12억 벌기

4장 수익을 만들어내는 실전 노하우

24 하자 있는 물건을 피하려면

25 1억에 나온 땅, 현장에서 조사해보니 10억짜리 땅

26 5억에 낙찰받은 상가에서 월세 천만원 받는다

27 공사대금이 걸린 부동산, 알고보면 안 줘도 된다?

28 입찰번호 하나 잘못 써서 보증금 날렸네

29 대리입찰로 가족에게 부동산을 선물하자

30 농지는 농사짓는 사람만 낙찰받을 수 있다?

실전투자 따라잡기 우선순위 지상권 해결하고 50억 벌기

5장 수익이 2배가 되는 NPL 투자

31 내가 낸 낙찰대금을 내가 받아간다고?

32 8억을 받을 수 있는 채권이 6억에 팔린다

33 개인투자자도 NPL 투자 할 수 있다

34 NPL 투자, 이것만 주의하면 성공한다 

* 가장 먼저 말하고 싶은 것은 부자가 되는 방법은 ‘지식’이 아니라는 것이다. 한번 생각해보라. 만약 지식과 부(富)가 관련이 있다면 경제학과 부동산학을 강의하는 교수들이 돈을 제일 많이 벌었을 것이다. 그런데 그런 교수들이 모두 백만장자, 억만장자가 되지는 못한다. 지식과 돈은 별개이기 때문이다. 이밖에도 나는 실제 투자의 현장에서 지식만 가진 채 돈을 벌지 못하는 수많은 이들을 보았다.

속된 말로 지식은 아예 없어도 된다. 지식이 없다면 지식이 있는 사람들을 고용하면 된다. 그런 사람은 많다. 하지만 부(富)의 마인드를 갖는 것은 다르다. 부의 마인드를 갖고 있는 사람은 만나기도 고용하기도 어렵다. 내가 가르친 수강생 중에서도 부의 마인드를 가진 사람은 결국 돈을 벌었고 부의 마인드를 갖추지 못한 사람은 돈을 못 벌거나 나를 떠나갔다. 당신이 부자가 되고 싶다면 가장 먼저 갖춰야 할 것은 바로 부의 마인드다.

<머리말 ㆍ 내 꿈은 나로 인해서 많은 사람이 부자가 되는 것> 중에서

* 서울 그리고 수도권에 어떠한 땅이든 설령 땅이 아니더라도 어떠한 부동산이든 사기만 하면 된다. ‘어떤 땅이든’이라는 얘기는 모퉁이에 있는 땅이든, 남들이 다 쓰고 있는 땅이든, 도로가 지어진 땅이든, 남의 집이 올려진 집터든 관계없다는 얘기다. 용도에 상관없이 시세에 사서 50년 갖고 있으면 장담컨대 당신은 부자가 된다. 그러니 땅을 차곡차곡 모으라. 이게 부자가 되는 가장 쉬우면서도 중요한 방법이다.

부동산을 샀다팔았다 하는 사람들은 당장 몇 백, 몇 천을 번 것 같으나 나중에 가면 부자가 되어 있지는 않다. 이런 사람들이 부자가 되지 못하는 이유는 샀다팔았다 하다가 손해를 보기도 하기 때문이다. 물론 부동산에는 주식처럼 폭망하는 일은 없다. 아무리 망해도 부동산은 남아 있다. 장기투자를 한다면 손해의 가능성이 0%인 것이 부동산 투자다.

<03 어떤 땅이든 갖고만 있으면 3,000배 올랐다> 중에서

* 채권자가 경매를 신청하면 ‘경매개시’를 거쳐 ‘매각’까지는 대략 5~6개월의 시간이 걸린다. 이 시간 동안 투자자는 경매에 대한 준비를 해야 한다. 경매 물건은 경매 사이트에서 확인할 수 있는데 이를 보고 해당 물건에 입찰할지와 얼마로 입찰할지를 결정해야 한다. 그리고 매각일 법원에 가서 보증금을 내고 입찰을 한다. 만약 자신이 가장 높은 가격을 써냈다면 자신이 낙찰자가 된다.

낙찰을 받았다고 곧바로 내 물건이 되는 것은 아니다. 경매 낙찰 사실에 대해 법원이 검토하고 매각을 허가하는 단계를 거친다. 이후 보증금을 제외한 낙찰 금액의 잔금을 지불하는 ‘대금납부’ 과정을 거치면 그 물건은 낙찰자의 소유가 된다. ‘명도’는 낙찰자가 경매 물건을 실질적으로 확보하는 단계다. 해당 물건을 불법으로 점유 중인 자가 있다면 낙찰자는 다양한 조치를 통해 물건의 점유 상태를 확보해야 한다. 위 과정은 중간에 아무런 문제가 없었을 경우의 이야기다. 경매를 진행하다보면 이의제기와 같은 다양한 변수가 등장하는데 이 같은 것들이 들어올 경우 과정은 더욱 복잡해진다.

<09 경매 제도는 누구 때문에 만들어졌는가?> 중에서

* 기억해야 할 것은 경매는 1등을 해야 낙찰받을 수 있지만 1등을 한다고 돈을 버는 것은 아니라는 사실이다. 아무리 싸게 나온 물건도 입찰자가 수십 명, 수백 명씩 들어온다면 그 물건은 절대 낙찰받아선 안 된다. 아니 재수 없으면 내가 낙찰받는다. 낙찰 가격은 이미 그 물건의 가치보다 훨씬 높아진 상태일 것이다.

만약 9시 뉴스에 “이 경매 물건은 0원부터 진행합니다!”라고 매일 같이 떠든다면 당신은 어떻게 하겠는가? 나라면 절대 도전조차 하지 않는다. 남들이 다 하는 물건이기 때문이다. 예를 들어 시세가 30억원인데 0원부터 시작한다. 그러면 0원에 살 수 있을까? 대한민국 사람들이 다 아는 물건이면 절대 싸게 살 수가 없다. 어떻게 됐든 입찰자는 적으면 적을수록 좋다. 최대한 입찰자가 적은 물건, 최대한 입찰자가 적은 시장을 찾는 것이 기회를 잡기 위한 나침반이다. 그런 의미에서 변경이 잦은 것을 찾는 것은 입찰 경쟁이 없는 시장을 찾는 하나의 방편이다.

<14 헛걸음 시키는 물건이 대박 물건이다> 중에서

* 어느 정도 괜찮아 보이는 물건을 발견했다면 임장(현지 조사)까지 해봐야 한다. 이때 좋은 방법이 내 집을 구한다 생각하고 물건을 보는 것이다. 우리는 이사 갈 집을 구할 때 어떤 집을 결정해놓고 조사하지 않는다. 처음엔 그 동네의 집 중 어느 한 곳을 사겠다는 마음으로 최대한 여러 집을 살펴본다. 한 집을 봤으면 그 옆집도 보고 앞집, 뒷집 모두 보며 먼저 가격과 퀄리티에 대한 나름의 기준을 만들어낸다. 당신이 지역 시세를 파악하기 위해 일주일 이상 돌아다녔다면 그 동네 집 가격의 최고 전문가는 당신이 되어 있을 것이다.

경매 물건을 고를 땐 지역 시세에 대해 이 정도의 안목을 가져야 한다. 이를 바탕으로 원래 알아봤던 경매 물건을 보면서 자기가 판단하는 시세보다 최저가가 더 싸다면 입찰하면 되고 더 비싸다면 유찰되는지를 지켜보면 된다. 경매 한 건을 하기 위해 이 정도의 노력을 해야 한다. 하지만 그 경매가 끝났다고 해서 노력이 물거품이 되는 것은 아니다. 해당 지역에 추가적인 경매 매물이 나타날 경우 당신은 별도의 노력 없이 그 물건에 대한 판단을 내릴 수 있다.

<25 1억에 나온 땅, 현장에서 조사해보니 10억짜리 땅 > 중에서

* NPL 투자에서 수익이 발생하는 가장 전형적인 사례를 하나 들어보겠다. 어떤 채무자가 10억원짜리 아파트에 6억원의 근저당권 대출을 받았다고 가정해보자. 은행에서는 6억원을 빌려줄 때 연체이자까지 가산한 근저당권 채권최고액으로 8억원을 설정해두었다. 그런데 이 사람이 돈을 못 갚아 이자가 밀린다. 그렇게 이 아파트는 경매에 넘어간다. 경매 준비와 송달 과정에서 6개월 정도가 소요된다. 이 사이 이자는 계속 붙을 것이다.

이 기간까지 기다려 은행이 배당을 받아갔다면 연체이자까지 덤으로 받는 것이기에 손해 보는 것이 하나도 없었을 것이다. 하지만 그럼에도 불구하고 은행은 빠르게 자기자산비율을 맞춰야 했기에 눈물을 머금고 채권을 팔았다. 이득을 본 것은 이 채권을 구매한 NPL 투자자였다. 이처럼 NPL 투자란 은행이 가져가야 할 이익을 투자자가 대신 가져가는 수익구조로 이루어져 있는 셈이다.

# <32 8억을 받을 수 있는 채권이 6억에 팔린다> 중에서 

저자 - 심태승

부동산경매 20년차 베테랑 투자자다. 가진 것 없고 아는 것 없던 20대 초반 경매에 뛰어들어 고군분투하여 부자가 되고 싶다는 꿈을 이뤘다. 20년 동안 실패와 성공을 거듭하며 자신만의 투자 원칙을 세웠고 이를 바탕으로 부동산경매학원 굿프렌드의 부원장으로서 수많은 경매 투자 전문가를 양성하고 있다.

무엇보다 경매하는 법이 아닌 경매로 돈 버는 법을 알아야 한다고 강조한다. 남들이 손실을 예상하는 상황을 이익으로 반전시켜 수익을 독점하는 수많은 수익모델을 개발해왔다. 그리고 이를 전수하고자 《경매대마왕, 반드시 부자 되는 투자의 소신》을 집필했다.

대한민국 경매 1위의 자리에 오른 뒤로, 새로이 목표로 삼은 삶의 지향점은 ‘나로 인해서 많은 사람이 부자가 되는 것’이다. 지금은 많은 사람에게 부와 행복의 열쇠를 전달하는 것을 목표로 달려가고 있다.

유튜브 채널 ‘경매대마왕’을 통해 다양한 경매 노하우와 경매 투자를 시작해야 하는 이유를 설파하고 있다. 깊은 통찰력과 유쾌한 언변으로 투자자 층은 물론 비투자자에게까지 큰 인기를 얻어 23만 구독자의 선택을 받았다. 

부동산은 가장 확실한 부의 지름길

부동산을 가장 싸게 살 수 있는 유일한 방법 부동산경매!

재테크에 관한 관심이 어느 때보다 높다. 젊은 청년들은 영끌하여 주식이나 코인을 사기도 했다. 하지만 주식과 코인은 크게 오르기도 하지만 아예 휴지조각이 되어버리기도 하는 리스크를 안고 있다. 반면 부동산은 안전한 투자처다. 지난 50년간 대한민국의 모든 땅이 평균 3,000배 올랐다. 어떤 땅이든 장기보유만 했다면 부자가 됐을 것이다. 주식과 코인으로 돈을 번 사람도 결국 빌딩과 땅을 사지 않는가?

부동산을 가장 싸게 매입할 수 있는 방법은 바로 부동산경매다. 함안에서는 10평짜리 땅이 9,000원에 매각되기도 했다. 정읍에서는 0.1평짜리 땅이 1,000원에 매각되기도 했다. 또 어디서는 10억의 가치를 지닌 땅이 감정가 1억에 나와 쥐도새도 모르게 팔렸다. 경매의 세계에서는 당신이 관심을 기울이고 발로 뛰기만 한다면 수백 배 수천 배 오를 땅을 헐값에 취득할 수 있다.

노력한만큼 부를 얻을 수 있는 부동산경매

세상에서 가장 쉽고 간단한 투자는 무엇일까? 바로 로또 복권이다. 원하는 숫자만 써내면 모든 것이 800만 분의 1이라는 확률에 의해 결정된다. 많은 투자자가 부동산경매가 좋다는 걸 알면서도 어렵다는 이유로 도전하길 꺼려한다. 하지만 부동산경매는 당신이 노력하고 발로 뛴 만큼 확실한 부의 길을 보장한다.

로또보다 주식이 어렵고 주식보다 부동산 투자가 어렵고 부동산 투자보다 부동산경매가 어렵다. 그리고 어려워지는 만큼 운에 의해 결정되는 영역은 줄어든다. 당신의 투자 성공확률을 운에 걸겠는가 노력에 걸겠는가? 부동산경매는 당신이 부자가 될 수 있는 가장 확실하고도 안전한 길이다.

부자가 되고 싶은 마음이 간절하다면 지금 당장 부동산경매를 배우고 부동산경매를 시작하는 것이 좋다. 심태승 부원장은 누구라도 어렵지 않게 부동산경매를 배울 수 있도록, 그리고 많은 사람이 부자가 되기를 바라는 마음으로 이 책을 집필했다. 부동산경매 20년차 베테랑 투자자인 저자의 투자 마인드와 경매 실전 노하우를 배운다면 이 책의 독자 모두 반드시 부자가 될 수 있을 것이다.