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대박땅꾼 부동산연구소의 2018 부동산 대전망

  • 2017년 12월 4일 | 전은규 저
  • 제본형태 : 반양장 | 면수 : 272쪽 | 크기 : 173*225*17mm
  • ISBN : 9788957821190
  • 가격 : 16,000 원


대박땅꾼이 친절하게 알려주는 

2018 토지와 수익형 부동산 투자 방법!

 

2017년 5월, 새 정부가 출범하고 여러 정책이 쏟아졌다. 그중에 눈에 띄는 것 하나가 바로 ‘8?2 부동산대책’이다. 이 대책의 핵심은 투기 수요가 주택시장에 진입하는 것을 차단하여 무섭게 치솟는 집값을 잡겠다는 것이다. 정부의 강력한 규제로 한동안 부동산 거래가 주춤하긴 했다. 하지만 자세히 살펴보면 이것은 부동산 중에서도 주택 거래에 한한 규제임을 알 수 있다. 결국 주택 시장에서 갈 곳을 잃은 자금들은 토지와 수익형 부동산으로 흘러 들어왔고 그 현상은 아마 2018년에도 계속될 것으로 전망된다. 

지금 대한민국의 부동산 시장은 위기와 기회를 가늠하기 힘들다. 이렇게 한 치 앞을 내다볼 수 없는 혼란스러운 상황에서 대박땅꾼으로 잘 알려진 전은규 소장이 2018년 토지와 수익형 부동산에 관한 전망서를 냈다. 그동안 토지 투자에 국한되어 책을 펴냈던 것에서 탈피해 수익형 부동산으로 영역을 확대한 만큼 그만의 투자 감각을 확인할 수 있다. 

총 24부로 구성된 이 책은 독자들이 앞으로 시장 상황을 예측하고 분석하는 데에 도움이 될 수 있도록 각 부가 끝나는 부분에 ‘대박땅꾼의 코멘트’를 달아 이해도를 높였다. 저자는 이 책 한 권으로 부동산 시장의 방향성을 예측하기 힘들겠지만 급변하는 국제 정세와 연일 쏟아지는 각종 정책 속에서도 살아남을 방법을 함께 모색하기 위해 이 책을 집필했다고 한다. 아울러 혼돈의 시기를 헤쳐나갈 투자자들을 응원하는 메시지를 담았음을 밝혔다.


 

프롤로그 14


1부 토지 부동산 


1. 왜 토지 투자가 매력적인가! 25

토지에 집착하는 이유 | 매입? 매도의 타이밍

대박땅꾼의 코멘트 _ 2018년도 땅값이 오를까요? 


2. 부동산 강의 들을 시간에 현장에 가라 31

좋은 강의의 함정 | 낚시터에 가야 대어를 낚는다 | 함정을 피하는 법

대박땅꾼의 코멘트 _ 도움 되는 부동산전망 강의 및 정보 얻기 


3. ‘8.2 부동산대책’과 토지 투자 38

 ‘8.2 부동산대책’이 가져온 변화 | ‘투기 지역’과 ‘투기 과열 지구’ 

대박땅꾼의 코멘트 _ 부동산대책과 토지 투자, 그리고 2018년 토지 전망


4. 토지 투자와 토지 수익률 44

보기 좋은 땅이 수익도 좋다? 

대박땅꾼의 코멘트 _ 2018년 주목해야 할 키워드 ‘토지연금’

대박땅꾼의 코멘트 _ 2018년 비사업용토지의 장기보유특별공제


5. 서울과 지방 부동산, 지역마다 다른 토지 투자법 50

부동산 투자의 정공법 | 서울 부동산의 소액 토지 투자법 | 지방 부동산의 소액 토지 투자법

대박땅꾼의 코멘트 _ 대박땅꾼 투자 지역 중 5년 전후 지가 차이 사례


6. 농지에 투자해야 하는 이유 56

농지가 금이다 | 가치 있는 농지

대박땅꾼의 코멘트 _ 2018년을 기준으로 주목해야 하는 신도시


7. 토지 투자의 성공 요인 60

차익을 남기는 성공하는 토지 투자 | 미래를 내다보면 투자할 토지가 보인다 | 공공기관 이전과 토지 투자 |

제주 신공항과 토지 투자 | 국제 행사가 토지 투자에 미치는 영향 | 평택 토지 투자, 다 이유가 있다 | 놓쳐서는 안 되는 잠룡 지역들

대박땅꾼의 코멘트 _ 신청사 이전으로 주목해야 하는 지역 

대박땅꾼의 코멘트 _ 2018년 이후 조성되는 신공항 지역 투자 

대박땅꾼의 코멘트 _ 2018년 주목! 관광호재

대박땅꾼의 코멘트 _ 국가산업단지 투자 추천 지역


8. 토지 투자 후에 개발은 어떻게? 79

개발 목적을 생각하라 | 산업 단지 인근 | 관광지와 휴양지 인근 | 철도, 도로, IC 인근

대박땅꾼의 코멘트 _ 2018년 미래 먹거리에 따른 토지 투자 지역 추천


9. 실수요 토지, 이렇게 골라라 85

토지를 왜 사려고 하는가 | 귀농과 귀촌 

대박땅꾼의 코멘트 _ 2018년 추천 귀농, 귀촌지


10. 도로 관련 토지 투자 노하우 90

도로가 있는 토지, 도로가 없는 토지 | 맹지란 무엇인가 | 맹지를 벗어날 수 있는 방법

대박땅꾼의 코멘트 _ 2018년 개통 예정 주요 도로


11. 기획부동산과 공동투자 97

기획부동산의 영업방식 | 손해 보지 않는 토지 투자법

대박땅꾼의 코멘트 _ 2018년 기획부동산의 주의를 요하는 사업


12. 토지투자, 보이지 않는 곳이 더 중요하다 103

눈에 보이지 않는 요소로 토지의 강점 찾기 | 위기를 기회로

대박땅꾼의 코멘트 _ 토지에 투자할 때에는 눈에 보이지 않는 것도 확인하기 


2부 수익형 부동산 


13. 수익형 부동산 투자가 정말 연금형 부동산이 될 수 있을까? 129

월세 받는 수익형 부동산 | 연금형 부동산이 되려면 갖춰야 할 조건 | 초보 투자자들은 주택으로 시작하라

대박땅꾼의 코멘트 _ 2018년 수익형 부동산 시장의 분위기 예측해보기


14. 소액 수익형 부동산 투자, 트렌드 변화를 눈여겨보자 137

신문을 봐야 하는 이유 | 투자 트렌드의 변화

대박땅꾼의 코멘트 _ 수익형 부동산 업종별 투자 전망지역 


15. 수익형 부동산, 어디에 투자해야 할까? 141

어느 지역이 좋은 지역일까? | 부동산의 빈익빈 부익부 현상 | 다세대주택과 다가구주택 | 투자 과정에서 불법 건축물을 만나면?

대박땅꾼의 코멘트 _ 2018년 서울 시내 다가구주택에 투자한다면? 


16. 오피스텔 투자에서 중요한 것은 무엇인가 150

오피스텔에 투자할 때 주의해야 할 점

대박땅꾼의 코멘트 _ 2018년 오피스텔 투자 전망 

 

17. 빌라 투자, 괜찮을까? 154

빌라, 투자할까 말까? | 빌라에 투자할 때 주의해야 할 점 | 어떤 빌라에 투자하면 좋을까? 

대박땅꾼의 코멘트 _ 2018년 뜰 만한 빌라촌 알아보기 


18. 불황 속에서도 살아남는 수익형 부동산 투자법 160

경제 불황 속에서 살아남으려면 | 수익형 부동산 투자법 | 어머니는 학군 따라, 투자자는 학세권 따라 | 변화하는 주거 정책, 뉴스테이 사업은…?

대박땅꾼의 코멘트 _ 뉴스테이와 공공임대 차이점 알기 


19. 상가 투자 노하우 169

사람들이 치킨 시장에 뛰어드는 이유 | 생각보다 어려운 상가 투자 | 역세권 수익형 부동산 상가는 어떨까? |

신도시 상가 투자도 방심은 금물

대박땅꾼의 코멘트 _ 2018년 소형상가와 신도시 투자 


20. 몸으로 익히는 상가 분석법 178

입지가 좋은 상가, 입지가 나쁜 상가 | 소액으로 상가 투자를 할 수 있을까? | 소액 상가 찾는 법 |

소액 상가 투자를 원한다면 ‘~보다’가 중요하다

대박땅꾼의 코멘트 _ 2018년 트렌디한 카페상권


21. 부자들의 부동산은 무엇일까? 187

부자들의 부동산 | 부자들은 가치 있는 빌딩을 산다 | 빌딩과 상가의 가치는 낮은 공실률에서 시작된다 |

빌딩, 상가의 가치는 토지에서 시작된다

대박땅꾼의 코멘트 _ 2017년도 기준 부자들의 부동산 투자지역 분석


22. 수익형 부동산과 경매 투자의 양면성 193

달콤씁쓸한 경매 물건 잘 고르기 | 경매 투자, 이것만 주의하라 

대박땅꾼의 코멘트 _ 2018년 경매시장은 어떨까? 


23. 호텔 분양 투자의 장단점 197

끊임없이 변화하는 수익형 부동산 | 호텔 분양 투자의 장점 | 호텔 분양 투자 시 점검해야 할 사항 |

숙박사업 소액 투자하기

대박땅꾼의 코멘트 _ 2018년 호텔 및 숙박업 투자 시 주목해볼 만한 곳 


24. 신종 수익형 부동산 투자 205

아파텔? 호스텔? | 지식산업센터에 투자하는 것은 어떨까?

대박땅꾼의 코멘트 _ 수익형 부동산의 수익률 구하는 공식


3부 나의 부동산 능력평가

 

부동산 전문가들은 말한다. 부동산 시장은 5년에서 10년을 주기로 호황기와 침체기가 번갈아 온다고 말이다. 그렇다면 침체기에는 부동산 투자가 불가능할 것일까? 그렇지는 않다. 부동산 침체기라 하더라도 주택 중심의 부동산 시장이 대세인 우리나라에서는 토지는 예외인 경우가 많다. 침체기에도 토지 시장을 잘 둘러보면 분명히 투자할 만한 물건이 있다. 오히려 침체기가 투자자에겐 기회다. 이것이 토지 시장이 주택 시장과 다른 점이다.

그렇게 적절한 시기에 좋은 토지를 발견했다고 하자. 분명 좋은 토지인데도 대부분의 사람이 선뜻 투자하기를 망설인다. 이유는 간단하다. 토지는 기본적으로 투자 기간이 긴 장기적 재테크 상품이기 때문이다. 사람들은 토지에 투자하면 최소 10년은 묵혀둬야겠지?’라고 생각할 것이다. 하지만 10년이든 20년이든 투자 기간은 투자자 개인의 선택사항일 뿐이다. 토지 투자에서도 3년 내외의 단기 투자가 얼마든지 가능하다. 투자 투자에 있어서 가장 중요한 것은 보유 기간이 아니라 가장 적절할 시기에 이루어지는 매입 ? 매도의 타이밍이다. -27

 

땅을 제대로 볼 줄 아는 눈을 가지고 싶다면 땅에 직접 가봐야 한다. 건물주가 되고 싶다면 관심 지역의 상권과 입지 분석을 몇 달이 걸리더라도 직접 해봐야 하고, 조금이라도 저렴하게 투자하고 싶다면 직접 법원에 신발이 닳도록 드나들어봐야 한다.

만약 지금까지 수많은 강의와 책으로 이미 성공한 듯한착각과 환상에 빠져 있다면, 지금 바로 반성하라. 그리고 실제적인 노력을 하자. 당장 투자금이 없어도 누구나 모의경매에 입찰해볼 수 있다. 그리고 내 발로 직접 다니다 보면 적은 돈으로 매입할 수 있는 땅을 찾을 수 있고, 관심 가는 지역의 상권을 치밀하게 연구해볼 수도 있다. -33

 

토지에 투자해서 성공했다는 말은 무엇을 뜻하는 것일까? 내가 매입한 가격보다 땅값이 올라 차익을 많이 남기는 것이다. 이것이 투자 목적이기도 하다. 단순하면서도 명쾌하다.

차익을 남기는 것, 즉 토지를 매입하고 적정 시기에 매도함으로써 수익을 현실화시키는 것이다. 차익을 남기기 위해서는 호재가 많은 지역의 땅을 사야 한다. 호재란 시세 상승의 요인이 되는 조건을 뜻한다.

앞에서도 중간중간 언급했지만, 성공적인 토지 투자를 위해 꼭 기억해야 하는 성공 3대 요인이 있다. 바로 산업단지, 인구 유입, 교통 환경이다. 그리고 이 세 가지 요인을 이끄는 것이 국책 사업이다. -60

 

땅의 가치가 높아진다는 것은 개발될 땅으로 변모한다는 이야기다. 지금까지 농사만 짓던 땅에 도로가 뚫리면서 사람들이 이동하고, 아파트와 상업시설이 지어질 호재가 생긴 것이다. 향후 드넓은 평택의 땅들은 주거지, 상업지, 무역지로 바뀔 것이다. 산업단지가 세워지고 무역의 중심지로 탈바꿈하면 많은 일자리가 생길 것이다. 많은 미군이 들어와 쇼핑과 관광 시설이 새로 조성되며, 새로운 도로 건설과 확장으로 교통이 좋아지면서 인구가 증가할 것이다.

보통 도로 개설과 산업단지 건설만으로 그곳의 지가는 몇 배가 뛰었다. 이렇게 평택은 산업, 인구, 교통의 3박자가 두루 대박이 난 드문 곳이다. 투자자들이 줄을 서서 기회를 노리는 것이 당연할지 모른다. -74

 

나는 부동산 투자를 토지로 시작했다. 지금은 수익형 부동산에도 투자하고 있다. 매달 조금씩이라도 월세 수익이 나올 것이라는 기대 때문이다. 월급이나 사업 수익 외에 가외로 몇십만 원이든 몇백만 원이든 정기적으로 들어오는 돈은 생활에 큰 안정감을 주는 게 사실이다. 사람들이 수익형 부동산에 투자하는 가장 큰 이유도 바로 이것 때문일 것이다.

최근에 하남에 아파트를 분양 받은 나는 사실 지금도 이렇게 말한다.

내 집은 사지 못해도 월세가 꾸준히 들어오는 수익형 부동산은 꼭 하세요.” -129

 

부동산 투자를 하려고 할 때 전통적인 투자방법이나 분석법을 따르는 것은 참 중요하다. 거기에 최근의 투자 트렌드는 어떠한가까지 알아본다면 금상첨화다. 새로운 블루오션을 찾을 수 있는 방법이기 때문이다. 물론 그것을 파악하는 것은 그렇게 쉬운 일은 아니다.

어떤 부동산이 올해는 이렇게 생긴 토지가 유행하겠네요. 주택은 이렇게 만들어진 곳에 투자하면 좋습니다라고 알려주겠는가? 불가능하다. 다만, 투자 트렌드의 변화를 예측하고 싶다면 신문을 보라고 말하고 싶다.

신문을 본다고 해서 바로 어떤 트렌드가 눈에 들어오는 것은 아니다. 하지만 적어도 3개월, 조금 더 확실히 파악하기 위해서는 6개월까지 꼼꼼히 시간을 들여서 읽다 보면 정부 정책과 그 방향이 보이기 시작한다. 부동산 용어가 반복해서 등장하고 되풀이되는 부동산 시장의 흐름이 읽히면 부동산 시장이 어떤 식으로 들썩이고 가라앉는지도 보인다. 특히 소액 수익형 부동산에 투자하려고 할 때에는 이런 트렌드 변화를 빨리 파악해야 한다. -137

 

2017년은 위기의 연속이었다. 북한의 핵실험, 중국의 사드 보복 등 나라 안팎으로 어수선한 가운데 한국은행은 2018년도 국내 경제성장률을 2.8%로 전망했다. 현재 엄청난 경제 불황을 겪고 있고, 내년도에는 좀 더 매서운 경제난을 겪을 것을 우려하는 상황에서 재테크에 대한 사람들의 관심은 날로 높아지고 있다. 위기 속에서도 꽃은 피듯이 기회를 엿보는 투자자들의 심리가 반영된 것은 아닐까?

2016년을 돌아보면, 그나마 부동산 관련 산업이 경제를 이끌었다고 해도 과언은 아닐 것이다. 제조업 등 대부분의 산업이 하향 곡선을 그리고 있을 때 유일하게 건설업만이 상승세를 보였기 때문이다. 그러나 건설업 활황이 가져온 대규모 주택 공급은 내년도 부동산 투자에 악재가 될 가능성이 높다. 정말 제대로 된 지역에 투자한 것이 아니라면 깡통을 찰 가능성이 높아졌기 때문이다. -160

 

부자와 일반인의 차이가 무엇인지 아는가? 바로 가치 투자다. 진정한 부자는 무언가에 투자할 때 숨어 있는 보석을 발견한 후에는 투자할 돈을 아끼지 않는다. 하지만 일반인은 눈앞의 작은 이익에 더 민감하게 반응하여 가치 있는 물건을 놓치는 것이다.

예를 들어 주식시장에서 개미 투자자들은 눈앞의 등락에 따라 보유한 주식을 사고파는 행동을 반복한다. 이에 비해, 부자들은 크게 움직이지 않는다. 특히나 부동산은 과거부터 부자들이 이용하던 전통적인 부의 축적법이다. 그것은 현재까지도 가장 선호하는 재테크로 이어지고 있다. 그래서일까? 부자들의 재테크는 단기적 수익을 노리는 것이 아니라 향후 그곳이 가져올 변화상에 주목한다. 그래서 부자들 사이에서 중소형빌딩 투자가 유행하는 것이다. 빌딩의 넓은 토지 면적으로 지가가 상승할 때 이익을 기대하고, 빌딩 안의 사무실 및 상가를 내주어 고정적 월수익을 낸다. 대신 작은 빌딩에 분산투자하여 만일에 있을 위험을 줄인다. 더불어 투자 후 그것으로 끝이 아니라 꾸준한 관리에도 노력을 게을리 하지 않는다. 그들은 알고 있는 것이다. 자신들이 어떻게 관리하고 보완하느냐에 따라서 소유한 부동산이 더 빛을 낸다는 사실을 말이다. -189


저자 l 전은규


스피드 뱅크 영업본부, 닥터아파트 영업본부를 거쳐 현재 부동산투자 전문가로서 <대박땅꾼 부동산연구소>와 부동산 인터넷신문 <토지뉴스>를 운영하고 있다.

저서로 《대박땅꾼 전은규의 그래도 땅을 사라》, 《대박땅꾼 전은규의 집 없어도 땅은 사라》, 《대박땅꾼 전은규의 당신의 땅을 가져라-경매》 등이 있다. 

기초부터 차근차근 알려주는

토지와 수익형 부동산 투자


토지와 수익형 부동산에 투자를 하고 싶어도 가격이 높을 것이라는 선입견과 적은 종잣돈, 익숙하지 않은 시장 상황 때문에 엄두를 내지 못하던 초보 투자자들을 위해 대박땅꾼이 부동산 기초부터 차근차근 설명해준다. 

같은 상황이라도 서울과 지방의 부동산 토지 투자법이 다를 수밖에 없는 이유, 산업 단지 인근이냐 관광지 인근이냐에 따라 달라지는 토지 투자 후의 개발 모습, 빌라 투자를 해야 할지 말아야 할지에 대한 조언, 아파텔과 호스텔 같은 신종 수익형 부동산의 투자 형태, 소액으로 상가 투자를 하려면 어떻게 하면 좋을지 등의 투자별 노하우를 전부 담았다. 

1부의 토지 부동산과 2부의 수익형 부동산, 그리고 3부에 실린 문제들까지 다 풀고 나면 이제 투자의 감을 잡고 실전에 나가도 될 정도의 실력을 갖추게 될 것이다. 


 

2017년 부동산 대책, 대출 규제!

2018년 부동산 전망, 가치 투자!!


저자는 “2017년 부동산 대책은 대출 규제였다면 2018년 부동산 전망은 가치 투자가 될 것이다!”라고 말한다. 새 정부 출범 후 발표된 8?2 부동산 대책과 그 후속 조치로 인해 주택 시장으로 들어가려고 했던 많은 자금이 묶인 상태다. 그 돈이 어디로 갈 것인가를 생각한다면 답은 한 가지밖에 없다. 바로 토지와 수익형 부동산!  

일찍 일어난 새와 발 빠른 자가 먼저 좋은 물건을 갖게 될 것이다. 책을 읽으면서 대박땅꾼이 강조하는 것들이 무엇인지 기억하라. 그리고 이제 나들이를 가더라도 현장 답사를 나온 기분으로 주위를 둘러보자. 그동안은 보이지 않던 것들이 책을 읽고 난 후에는 눈에 쏙쏙 들어올 것이다. 


 

산삼을 캐고 싶으면 산삼 밭으로 가고

성공하고 싶다면 성공한 사람들과 어울려라


대박땅꾼은 많은 투자자가 행복한 미래를 꿈꿀 수 있기를 소망한다고 말한다. 

사실 많은 사람이 토지를 사자마자 몇십 배 오르는 원대한 꿈을 꾸며 토지 부동산 시장에 뛰어든다. 사기만 하면 공실 없이 거액의 월세를 받는 수익형 부동산 주인이 되기를 소망한다. 하지만 현실은 녹록치 않다. 몇십 배 오르는 토지 부동산은 찾기도 힘들고, 공실 없이 거액의 월세를 받는 수익형 부동산은 가격이 만만치 않다. 

대박땅꾼이 말하는 투자자의 행복한 미래는 허황된 신기루가 아니다. 그는 3천만 원으로도 살 수 있는 지방의 숨어 있는 노른자 땅을 찾는 방법, 제2의 월급 역할을 해줄 수 있는 월세를 받을 만한 작은 수익형 부동산을 찾는 방법을 제시한다. 작은 성공이 모여 큰 성공을 이루는 다리가 되기를 바라기 때문이다.  

그동안 그가 쓴 다수의 책을 봐도 초보 투자자가 부담 없이 시작할 수 있는 투자방법 등에 관해 이야기한다. 이번에 펴낸 신간《2018 부동산 대전망》도 변화하는 국제정세와 각종 부동산 규제 속에서도 살아남고, 그래서 자신의 자본을 지킬 수 있는 방법에 관해 고민한 흔적이 곳곳에서 묻어난다. 

산삼을 캐고 싶다면 산삼 밭으로 가고, 성공하고 싶다면 성공한 사람과 어울리라는 말처럼, 토지와 수익형 부동산에서 성공하고 싶다면 토지와 수익형 부동산에서 성공한 대박땅꾼의 말을 귀담아 듣는 것이 최고의 효과를 가져다줄 것이다.