아파트가 최고라는 생각을 깨야 투자 본능이 깨어난다 잘 샀으면 잘 팔아야 비로소 투자가 완성된다!    평생 내 집 마련 하나에 매달리다가 은퇴를 맞이할 것인가? 그리고 달랑 아파트 하나로 노후를 보낼 것인가? 삶은 길어졌고, 노년은 곧 현실이 될 텐데….  우리 주변의 사람들은 현실에 순응하면서 은퇴와 노후를 맞이한다. 현대 사회에서 대다수 직장인은 기계의 부품처럼 쓸모를 다 하면 어느새 그 끝에 은퇴와 노후가 기다리고 있다. 이 삶을 바꿀 수 있는 직장인은 몇 명이나 될까? 바꿀 기회가 오기나 할까? 살면서 사람마다 기회가 찾아온다. 하지만 그 기회를 잡는 사람은 몇 안 된다. 서울휘는 자기 앞에 찾아온 기회를 상가 투자로 잡은 사람이다. 상가 투자자로서 투자뿐 아니라 상가 투자의 다양한 콘텐츠를 생산하는 그가 두 번째 책을 냈다. 그는 첫 번째 책에서 상가에서 나오는 월세를 월급 시스템으로 바꾸는 발상으로 화제를 모았다. 이번 책은 그 연장선상에서 누구나 쉽게 상가 투자에 접근할 수 있도록 상세하게 풀어 썼다. 단순히 월세를 받는다는 것에서 진일보하여 알짜상가, 더 강력한 콘텐츠를 가지고 돌아온 것이다. 그는 알짜상가야말로 부의 추월 차선이 될 수 있다고 말한다.  우리나라 사람들은 유독 아파트를 좋아하고, 아파트 투자가 최고라고 생각한다. 그래서 많은 사람이 아파트 투자에 매달릴 때, 그는 일찌감치 상가로 눈을 돌렸다. 사람들이 상가 투자를 비싼 부동산으로 보고 투자를 꺼릴 때는 그는 남들이 가지 않는 곳에서 부의 창출이 있다고 보고 과감히 투자했다. 그리고 그의 생각은 적중했고 그는 상가 투자 전문가로 우뚝 섰다. 하지만 그는 성공에 안주하고 싶지 않았다.  처음 상가 투자를 할 때의 답답함과 두려움을 누구보다 잘 알기에 그는 더 공부하고, 경험이 쌓이면 다른 사람이 투자할 때 길라잡이 역할을 하고 싶다는 소박한 불씨를 오랫동안 품고 있었다. 그리고 어느 정도 공부와 경험이 쌓이자 그 내용을 정리해 낸 결과물이 바로 이 책이다.  부동산에 관한 한 백지나 다름없었던 그가 공부할 때는 입시생처럼 집중했다고 한다. 그렇게 열심히 부동산 공부를 한 덕에 어느 정도 지식과 정보를 갖출 수 있었다. 하지만 투자를 실행에 옮기기까지 시간이 걸렸다고 한다. 자기 판단으로 시장에 접근하기가 불안하고 두려웠기 때문이다. 하지만 그는 회사에 사표를 던짐으로써 돌아갈 길을 차단하고 상가 투자에 올인했다. 그의 선택은 곧바로 기회로 연결되었다. 투자는 곧 선택이고, 선택은 또 다른 기회라는 생각은 이때 얻은 것이다. 회사에서 월급을 주는 것처럼 월급을 주는 상가가 있다면…? 허황한 꿈에 그칠 수 있는 이 생각을 그는 현실로 바꾸었다. 상가 투자를 하면서 상가에서 받는 월세를 월급 시스템으로 바꾼 것이다. 그 비결이 뭘까? 이 책에서 서울휘는 상가 투자 노하우를 대방출했다.     투자의 프레임을 바꿔야 더 큰 판이 보인다! 상가 투자는 발품이 진화한 과학이자 콘텐츠다   재테크에는 여러 방법이 있는데 큰돈을 모았다는 부자들이 가장 선호하는 재테크는 부동산 투자다. 그중에서도 상가 투자를 가장 선호한다.  부자들이 더 큰 부자가 된다. 왜 그럴까? 그들은 자산형성을 하는 방법을 알기 때문인데 그들에게는 공통점이 한 가지 있다. 다름 아닌 부동산 투자에 성공했다는 점이다. 부자일수록 안정성 자산을 선호한다. 저금리나 불확실성이 커질수록 안정적인 투자에 더 관심을 기울인다. 그중에서도 상가투자는 그들이 수익을 올리는 창구나 다름없다.  서울휘의 설명에 따르면 상가는 경기의 흐름과 밀접한 관계가 있어서 경기가 좋으면 장사가 잘되고, 이것은 곧바로 임대료 상승으로 이어짐은 물론 상가의 가치도 뛰어 자산 가치가 커지는 연쇄 작용을 일으킨다고 한다. 더불어 은행 이자와 비교할 수 없는 임대수익을 안겨주고, 그 수익은 매각 가격에 고스란히 반영되니 이만한 매력을 가진 투자도 없다고 말한다. 이 책은 총 4부로 나누어 쓴 대한민국 상가 보고서다. 중간중간에 저자 특유의 친절한 설명과 함께 센스팁을 넣었고, 알짜상가 이야기를 따뜻한 칼럼 형식으로 담았다. 1부에서는 상가 투자의 매력을 이야기하면서 기왕 투자할 바에는 알짜상가를 매입하는 것이 투자의 수익을 올리는 길임을 사례를 들어 설명한다.  2부에서는 상가 투자자들이 자신에게 맞는 알짜상가 고르기 위해서 알아야 할 기본적인 사항들을 짚어준다. 특히 일반인들이 상가에 처음 투자할 때 분양상가부터 시작하려는 점을 들면서 초보자일수록 오히려 경매부터 시작하는 것이 좋다고 조언한다. 저자는 경매를 통해 상가를 매입하면 좋은 점이 무엇인지도 상세하게 짚어주면서 아울러 분양상가에 투자할 때 조심해야 할 점도 같이 다룬다.  3부에서는 상권과 입지를 분석하는 법을 들려준다. 알짜상가라면 갖춰야 할 3가지 요소, 즉 상권, 입지, 콘텐츠 경쟁력이 왜 중요한지를 이야기하면서 경쟁력을 갖춘 상권, 잠재력을 지닌 뜨는 상권을 찾는 법을 설명한다.  4부에서는 저자의 특화된 강점, 상가의 콘텐츠를 트렌드와 빅데이터와 연결하는 법을 들려준다. 저자는 상가 투자에서 최근의 트렌드를 포착해야 콘텐츠가 보이며, 상가의 가치를 높여주는 것은 결국 업종임을 강조한다. 이 장을 통해 대기업 업종과 블루칩 업종이 상가에 미치는 영향력이 얼마나 큰지도 들려준다. 특히 변화가 일어나는 곳을 주목할 것과 최근 우리 사회에 화두가 된 도심재생과 젠트리피케이션 현상을 설명하면서 지금은 임대인과 임차인이 상생하는 길을 모색해야 할 때임을 사례를 들어 강조한다. 

 

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프롤로그

1부 인생 투자, 알짜상가로 시작하라

01 진짜 부자들만 한다는 상가투자

02 왜 알짜상가인가?

03 상가의 수익구조와 가격결정력

04 경매로 월급 받는 꿈을 키우다

05 알짜상가로 시작했던 나의 첫 투자

06 나의 첫 번째 상가 낙찰기

07 사람들에게 도움이 되고픈 상가 투자의 길라잡이

칼럼: 서울휘의 알짜상가 이야기_상가투자, 공실은 필연이다

서울휘의 알짜상가 투자 사례 1

2부 내 안의 투자 본능을 깨워라

08 나에게 맞는 알짜상가 어떻게 고를까?

09 알짜상가 매입 순서의 첫 번째는 경·공매로

10 경매를 통한 상가 매입의 장점

11 조심해야 할 분양상가의 세계

12 알짜상가 매입의 5가지 핵심 전략

13 매입부터 매각까지 투자 로드맵을 그려라

칼럼: 서울휘의 알짜상가 이야기_상가투자 수익률의 비밀

상가 대출 잘 받는 법

서울휘의 알짜상가 투자 사례 2

3부 상권을 분류하고 입지를 분석하면 가치가 보인다

14 상권, 입지, 콘텐츠경쟁력을 갖춘 알짜상가

15 상권경쟁력을 갖춘 뜨는 상권을 찾아라

16 변화하는 상권경쟁력을 예측하라

17 입지경쟁력으로 노출을 확보하라

18 입지경쟁력을 갖춘 알짜상가 

19 상가별로 알아보는 투자 키포인트

20 상권의 생애 주기를 파악하라

21 유명 상권 변화의 조짐을 포착하라

22 상권의 호재는 빠르게, 악재는 서서히 반영된다

칼럼: 서울휘의 알짜상가 이야기_선택은 기회와 연결된다

서울휘의 알짜상가 투자 사례 3

4부 트렌드를 읽어서 콘텐츠를 파악하라 

23 트렌드를 포착하면 콘텐츠가 보인다

24 콘텐츠경쟁력을 갖춘 알짜상가

25 알짜상가의 가치를 높여줄 황금 업종

26 대기업 업종 vs 블루칩 업종

27 트렌드에 따라 뜨는 업종 vs 지는 업종

28 변화가 일어나는 곳을 주목하라

29 상권을 변화시키는 젠트리피케이션 현상과 도시 재생의 힘

칼럼: 서울휘의 알짜상가 이야기_임차인, 임대인 그 너머에 사람이 있다

에필로그 

 

 

노후대비를 위해서 상가에 투자할 때는 인근에 큰 변화가 일어나지 않는 곳을 찾는 게 핵심이다. 가령 택지개발이 완료되어 더 이상 새로운 건물을 지을 땅이 없는 곳, 이런 곳은 시간이 흐를수록 가치가 점점 올라가기 때문에 최적의 위치라 할 수 있다. 

매각실현 수익을 우선시한다고 무조건 매각을 하는 것이 최우선 목표는 아니다. 언제든 팔 수 있는 상가와 그렇지 않은 상가는 그 가치에 있어서 확연한 차이가 있다는 포인트로 접근하면 이해가 빠를 것이다. 투자를 하다 보면 여러 가지 발생하는 변수 때문에 스트레스를 받기도 한다. 이럴 때 마음을 다잡을 수 있게 명분이 되는 것 역시 매각 계획이다. 최종 매각 수익을 타깃으로 삼고 있으면 여러 갈등 상황에 좀 더 긍정적으로 대처할 수 있고, 주기적으로 발생하는 문제로부터 자신의 에너지를 과도하게 뺏기지 않는다. _p39~40

 

한편으로는 이런 생각도 들었다. 

‘나라고 상가 주인이 되지 말라는 법은 없지. 상가에서 매달 정기적으로 수입이 들어온다면 그야말로 꼬박꼬박 월급을 받는 것이나 다름없네!’

상가 투자에 동기 부여가 되자 기름에 불이 붙듯 공부에 대한 열의가 확 타올랐다. 다시 한 번 입시를 준비하듯 부동산과 관련된 지식은 모조리 머릿속에 넣으려고 애썼다. 

욕심과 의욕으로 공부는 어떻게든 해나갔다. 그러나 문제는 투자금이었다. 실탄 없는 총을 들고 전쟁터에 나갈 수는 없지 않은가. 실제 내 능력으로 동원할 수 있는 자금은 많지 않았다. 처음엔 반드시 경매만을 고집하겠다는 생각 없이 부동산 투자의 전반에 걸친 내용을 파악했고 그러면서 분양과 일반 매매도 같이 살펴보았다. _p53

 

 

첫 상가가 공실이었기에 주변에선 걱정 어린 시선이 많았다. 그러나 이때 불안하지 않았다. 아니, 불안보다는 1층 상가 주인이라는 사실에 가슴 벅차오르는 설렘과 희열이 더 컸던 것 같다. 한동안 등기권리증을 머리맡에 두고 잠을 자곤 했으니 말이다. 그리고 이제부터는 주어진 조건 안에서 내가 공부한 내용을 토대로 해결해 나간다면 무엇이든 다 가능할 것 같은 자신감이 생겼다. 

공실 문제를 해결하기 위해 할 수 있는 모든 것을 다 시도했다. 전단, 팩스, 플래카드 광고, 신문광고 등…… 지금 하는 수많은 임대 홍보 방법은 이 물건에 대한 고민에서 비롯되었다고 해도 과언이 아니다. 

평소 힘들 때 내가 자주 하는 말이 있다.

“지금 힘들다고 느낀다면 잘하고 있는 것이다.”

그 무렵 나는 하루에도 이 말을 몇 번씩 되뇌며 버텼다. 잘 풀릴 것이라는 나 자신에게 주는 응원의 메시지이자 일종의 자기 최면 요법이었다. _p59~60

 

‘세상에 상가는 많고, 그 상가의 주인은 이미 정해져 있다. 내 것이 아닌 물건은 내가 아무리 용을 써도 내게 오지 않는다.’

농담처럼 들릴지 모르지만 실제로 그러하다.

그리고 세상에 상가는 많지만 그걸 수용할 수 있는 재화는 한정되어 있다. 모든 상가가 다 내 것이 될 수 없다. 다시 말해 누구나 알토란같은 상가의 주인이 될 기회는 얼마든지 열려 있다는 것이다. _p64~65

 

다양한 물건을 접하다가 모처럼 눈에 들어오는 물건을 만났다. 이때부터 실제로 자신이 ‘투자할 것인가, 말 것인가?’를 고민해야 한다. 투자자라면 누구나 공감할 이야기지만 물건에 대한 확신이 있더라도 낙찰 이후에 살펴보면 그 전에 보지 못했던 부분이 보이기 마련이다.

좋은 물건을 고르는 일은 상가 투자에서 가장 기본이 되는 부분이므로 정말 신중히 해야 한다. 물건을 선택하는 기준은 사람마다 다 다를 것이다. 

하지만 단순히 수익률만 보고 투자하기보다 자신의 조건과 역량을 발휘할 수 있는 물건을 선택한다면 실수할 확률을 줄일 수 있다. 투자 물건을 선정할 때 자신의 성향을 먼저 파악한 후 투자한다면 성공 확률을 높일 수 있다. 과거에 종사했던 분야나 자신과 친숙한 상권부터 살펴나가면 상가 투자에 좀 더 쉽게 접근할 수 있을 것이다. _p76

 

상가 투자는 아파트보다 세금이 많이 나온다는 이유로 투자를 꺼린다는 분들이 의외로 많다. 상가의 재산세의 경우 아파트나 주택에 비교하면 약 3배 정도로 높은 편이다. 상가는 재산세 외에도 1년에 한 번 납부하는 교통유발부담금이 있다. 교통유발부담금이란 상가를 접하고 있는 도로를 이용함으로써 발생하는 혼잡세의 성격이 강하다. 그러나 이런 세금을 다 합쳐도 상가의 한 달 임대료에 불과하다. 역으로 봤을 때 가지고 있는 상가들의 한 달 임대료를 합산한 금액보다 오히려 세금이 더 많이 나온다면 시세보다 임대료를 낮게 받는 것으로 볼 수 있다. 

수익이 있으니 세금도 내는 것이다. 나의 노력으로 정당하게 번 돈이니 세금 무서워하지 말고 정당하게 내도록 하자. _p90

 

자신이 장사를 한다면 자신이 사는 동네 상가에서 어느 점포를 1등으로 손꼽겠는가? 어느 자리의 임대료가 제일 비쌀까? 이 점포에는 어떤 업종을 넣어야 할까? 이 점포와는 전혀 어울릴 것 같지 않은 업종인데 잘 되는 요인은 무엇일까?

상가를 볼 때마다 이렇게 스스로 질문을 던지며 답을 찾아가는 연습을 반복해보아야 한다. 우리는 모든 지역에서 일어나는 상권의 변화를 파악할 순 없다. 그러니 자신이 거주하는 지역만이라도 예의주시하면서 상권의 변화 추이를 쌓아나가다 보면 전문가의 정보력 못지않은 자기만의 데이터가 쌓일 것이다. _154~155

 

돈을 버는 사람, 벌지 못하는 사람의 가장 큰 차이는 그 사람이 투자를 해오면서 어떠한 선택을 했는지 돌아보면 쉽게 알 수 있다. 그 선택은 모두 기회와 연결되기 때문이다. 돈을 번다는 것은 기회를 잡는 것이다. _198

 

상가를 매입하여 임대 사업을 하려고 할 때 가장 중요한 체크 포인트는 무엇일까? 사람들은 단순히 수익률이라고 생각한다. 하지만 투자 경험이 있는 노련한 사람들은 그보다는 안정성에 높은 점수를 준다. 아무리 임대료가 높아도 임대료가 제때에 들어오지 않는다면 임대 사업은 피곤해지기 마련이다. 임대 사업을 하는 사람으로서는 이 부분이 가장 민감한 부분일 수밖에 없다. _226

 

투자는 길게 보고 가는 길이다. 지치지 않고 투자를 하려면 자기만의 시스템을 갖추고 본질을 보는 눈을 길러라. 투자를 하다 보면 혼자 결정해야 할 일들이 많은데 그 고민하는 시간도 즐길 줄 알아야 한다. _273

 

 

저자 l 배용환 (서울휘)

 ‘상가’라는 한 우물을 판 독보적 전문가이자 대한민국 최고의 콘텐츠 생산자

㈜서울휘닷컴 대표. ‘서울휘’라는 닉네임은 2009년 본격적으로 상가 투자에 뛰어들면서 ‘서울을 휘어잡겠다’는 의미로 직접 지은 것이라고 한다. 닉네임에 걸맞게 그동안 다양한 상가를 낙찰받아 임대, 관리, 매매를 두루 경험했으며 이 과정에서 자기만의 상가 투자 노하우를 체득하였다. 상가 투자에서 안정적인 수익을 올리면서 더욱더 ‘공유’의 가치를 깨달았다는 그는 현재 자신의 경험과 노하우를 많은 사람과 공유하고자 여러 활동을 펼치고 있다. 블로그 운영을 비롯하여 상가 투자 강의, 인터넷 방송에 이르기까지 그의 활약은 가히 전방위적이다. 여기에 최근 그가 공동 진행을 맡은 팟캐스트 〈부동산 클라우드〉가 1000만 다운로드를 기록하면서 손대는 것마다 성과를 올리는 대한민국 최고의 콘텐츠 생산자로 인정받았다. 앞으로도 그는 상가 투자에서 어떤 상가를 골라야 하고, 제대로 된 임차인은 어떻게 발굴하며, 매각 타이밍은 어떻게 잡는지 등을 다양한 채널을 통해 매 순간 열정적으로 전달하겠다고 포부를 밝힌다. 

 

저서로는 《나는 상가에서 월급 받는다》(2015)가 있다. 

  

서울휘는 상가 투자에서 가장 중요한 것은 상가를 싸게 사는 것이 아니라고 한다. 상가를 어떤 콘텐츠로 채울 것인가에 대한 노하우라고 말한다. 좋은 콘텐츠를 발굴해 낼 수 있다는 것, 그 콘텐츠를 구체화하는 것, 그리고 사업화하는 것, 이 안에 상가 투자의 모든 노하우가 녹아 있다. 많은 사람이 상가는 비싼 부동산이라고 생각한다. 상가 부동산은 주거 부동산보다 시세가 높기 때문에 일반인들은 투자할 물건이 없다고 판단해버린다. 이에 대해 서울휘는 투자할 물건이 없음보다 안목 없음을 탓해야 한다고 말한다. 상가 투자를 하는 데 굳이 꼬마빌딩을 투자할 정도의 비용까지는 필요 없다는 것이 그의 생각이다. 투자 금액이 적기 때문에 지레 포기하는 이들에게 꿈과 희망을 주는 긍정적인 메시지를 전한다. 

_김학렬 (필명 빠숑)

서울휘는 지금까지 거의 10년이 되는 시간 동안 흔들림 없이 ‘상가’라는 한 우물만을 파왔다. 그가 상가에 관한 자신의 경험담을 녹인 칼럼을 ‘다음’ 카페에 하나씩 올리기 시작한 때는 2009년, 당시에도 많은 회원으로부터 뜨거운 호응을 얻었는데 지금도 그 인기는 여전히 이어지고 있다. 부동산 분야에 검증된 고수가 아니고서는 한 분야에서 이토록 오랫동안 인기를 유지하며 장수할 수 없다. 이번 책은 그가 쌓아온 상가 투자에 관한 거의 모든 노하우를 담아낸 것으로 여겨진다. 내공 깊은 고수의 노하우를 단 한 권의 책으로 만날 수 있다는 것은 독자로서는 크나큰 행운이다. 

_송희창 (필명 송사무장)